Una persona jurídica propietaria de un terreno que, tras construir un edificio en régimen de propiedad horizontal, prometió en venta las 16 unidades individuales en el año 2017. La habilitación municipal del edificio tuvo lugar en 2019 y, posteriormente, en 2022, se escrituraron todas las unidades, transfiriéndose a los compradores no solo la propiedad de sus respectivas unidades, sino también una cuota parte sobre los bienes comunes del edificio, entre ellos, el salón de usos múltiples (SUM).

En 2023, este SUM fue desafectado como bien común y constituido como una unidad independiente, identificada como Unidad 901. Ante la intención de enajenar dicha unidad, se plantea cuál debe ser el costo fiscal a considerar a efectos de la liquidación del IRPF por incrementos patrimoniales.

La consultante sostiene que esta operación debe considerarse como realizada con precio, aunque no determinado expresamente, dado que el valor pagado por los compradores en las promesas originales incluía proporcionalmente el valor de los bienes comunes. Por lo tanto, propone prorratear el precio total de las ventas iniciales en función del valor real de cada unidad, y tomar ese importe como costo fiscal.

Sin embargo, la DGI no comparte este criterio. Considera que el caso se ajusta a lo resuelto en la Consulta Nº 6139, que analiza una situación idéntica. En línea con dicho antecedente, entiende que corresponde aplicar el tratamiento previsto para operaciones sin precio, según el artículo 36 del Título 7 del Texto Ordenado 2023, y sus disposiciones reglamentarias.

En este sentido, el costo fiscal a computar será el valor real vigente al momento en que el bien común se transformó en unidad individual (año 2023), actualizado por el índice de valor de la unidad indexada hasta la fecha de la enajenación. Se descarta la aplicación de los criterios de las Consultas Nº 6555 y 5340, citadas por la consultante, ya que refieren a situaciones distintas.

Finalmente, la DGI recuerda que al tratarse de un condominio conformado por personas físicas (los titulares originales de las unidades), la renta obtenida deberá imputarse de forma unificada, como si se tratara de un único contribuyente. Para ello, el condominio deberá inscribirse como entidad atribuidora de rentas, identificando a sus integrantes y cumpliendo con las obligaciones formales correspondientes.